承包人提供涉及工期索赔的非诉讼服务的相关成功案例

2021-03-26

建设单位:某某有限公司

施工单位:浙江某某建筑公司

工程概况

工程名称:某某综合办公楼

工程地点:上海市

建筑概况:框架结构、地下二层、地上二十八层,建筑面积4.5万平方米

合同工期约定:工期为622天,开工日期为2014年3月1日,竣工日期为2015年11月13日。工期违约金为5万元/天。

工程造价:暂定为1.5亿元

实际工程工期:实际开工时间为2014年3月5日,实际竣工时间为2016年5月27日,实际工期为814天,工期延误192天,工期违约金每天5万元,违约共计960万元。

二、全过程法律服务的主要内容

本项目为邀请招标项目,笔者为建筑商承建这个项目提供了全过程的非诉讼法律服务,主要包括以下几个内容:

(一)合同谈判前的尽职调查

调查发包人资信情况,包括发包人的工商登记资料(包括注册资本、年检情况、股东构成等),地块情况(发包人是否为原权利人,是否设定抵押等)、是必取得建设用地土地使用权证、建设用地许可证、建设项目规划许可证、该项目是否属于必须进行招投标的范围等。

(二)参与招标投标及合同谈判的全过程

从法律角度指导建筑商作商务标和技术标,以及如何将商务标和技术标结合进行签证和索赔。

商务标和技术标的有机结合如何更好地进行签证和索赔?这是对建筑商相当实用而且又奥妙无穷的课题。例如,合同履行过程中,商品混凝土价格上涨,而建筑商签约的大多数合同都是单价闭口的,如果合同没有特别约定,那么价格上涨的损失就由建筑商承担。但是如果工期延误有签证,而且是由于甲方原因导致工期延误6个月,那么,这6个月商品混凝土的价格上涨损失就由甲方承担。钢材价格上涨的签证也是一样的道理。如果钢材、商品混凝土的价格下跌,那么建筑商就相应地获得了额外利润。

施工合同的谈判和签订也是同样的道理,好的投标文件包括商务标和技术标,好的合同谈判和签订,就为后续的合同履行打下了坚实的基础,正所调“工欲善其事,必先利其器。”

“头尾斩断中间小”是工期控图中最基本、最重要的技巧之一。那么合同签订的时候笔者是怎样去实现“头尾斩断中间小”这个目标?首先应利用政府备案合同格式的要求,采用对承包方较为有利的《GF13文本》。

(1)开工日期的约定

建议建筑商如此约定:开工日期暂定x××x年xx月××日,开工日以甲方完成三通一平工作、领取施工许可证、提供工程所需的经审图后的施工图纸,并向承包方发出书面开工令为准。

(2)竣工日期的约定

对于竣工日期如何约定,笔者坚持采用《GF13文本》第13.2.3款约定,即“工程经竣工验收合格的,以承包人提交建工验收申请报告之日为实际竣工日期,并在工程接收证书中载明;因发包人原因,未在监理人收到承包人提交的竣工验收申请报告42天内完成竣工验收,或完成竣工验收不予签发工程接收证书的,以提交竣工验收报告的日期为实际竣工日期;工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有工程之日为实际竣工日期。”

发包人往往要求以取得工程竣工备案证明的日期作为工程实际竣工日期,这对于承包人而言极为不利,应力争约定以承包人送交竣工验收报告的日期为竣工日期。

此外,特别需要注意的是,由于实践中对“擅自使用”如何认定存在争议,故笔者建议同时在专用条款中约定:“如果工程未经竣工验收,发包人占有或使用的,视为工程已经竣工验收合格。以发包人占有或使用之日作为工程竣工之日。”


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